作者：追梦者
人类天生喜欢社交，喜欢讨论各种话题，如家庭、事业和投资。一个常见的问题是：“房子是资产吗？我们能如何从中获利？”
要回答这个问题，首先需要理解房子是如何从简单的居所演变为有价值的交易品，然后再探讨资产与负债的财务概念。
目录
- 房子的起源及其在贸易中的作用
- 理解资产和负债
- 当房子产生正现金流时， 它是资产
- 新加坡的房地产投资策略
- 购买组屋或私人公寓以获取租金回报和增值
- 连接马来西亚与新加坡的铁路发展
- 房子是资产还是负债？这取决于它在你财务中的作用
房子的起源及其在贸易中的作用
最初，房屋主要用于提供安全的居住空间，随着社会进步，房产成为了财富的象征，被代代相传。
随着商业的发展，房屋不再只是居住场所，而是可以买卖或出租的资产。这种转变催生了房地产市场，使人们通过房产交易和出租来实现盈利。
理解资产和负债
在进一步讨论之前，我们需要理解“资产”和“负债”在财务上的基本含义。
资产
资产是你拥有或控制的东西，可以为你带来未来的经济利益。它们可以帮助你赚钱、节省开支，或通过出售获利。常见的资产包括现金、房产，以及像专利这样的无形资产。在财务报表中，资产通常按变现的快慢进行排列。
负债
负债就是你欠别人的钱或责任或承诺，比如贷款、未付的账单或房贷。负债可以是短期的，比如信用卡欠款，也可以是长期的，比如房屋贷款。通常，你需要在规定的时间内用金钱来偿还负债。
当房子产生正现金流时， 它是资产
现在，让我们将这些概念应用到房子的例子上。我们常常被教导房子是资产，基于它会随着时间增值的观点。但这是否总是正确的呢？
一栋房子的价格可能高达数十万，甚至几百万。然而，如果你背负着按揭贷款，房子也可能成为负担。房子只有在产生正现金流时——比如租金收入——或当你后来以盈利价格出售时，才真正成为资产。
在新加坡，许多房主发现并非所有房地产投资都能获得正回报。据《商业时报》报道，新加坡的高端住宅物业在2024年第二季度经历了最大的损失，一些物业的价值损失在78万新元到210万新元之间。StackedHomes.com 补充说，这些损失都来自高端区域的公寓。几乎所有交易涉及金额在300万新元或以上，而较长的持有期并未能缓解损失。这些损失并不限于永久业权或租赁物业。
尽管如此，Cushman & Wakefield 报道称，核心中央区域（CCR）的80%二手交易在第二季度仍然盈利。
新加坡的房地产投资策略
以下是一些新加坡常见的房地产投资策略：
| 投资策略 | 策略名称 | 策略概述 | 关键考虑因素 |
|---|---|---|---|
| 1 | 买入出租 | 购买房产用于出租，以产生被动收入。 | 地点至关重要，考虑租金收益率和物业管理成本。 |
| 2 | 买入持有 | 购买并持有物业以实现长期资本增值。 | 分析市场趋势，确保物业位于增长区域。 |
| 3 | 分离（夫妻） | 一方将房产所有权转移给另一方，允许购买第二处房产。 | 考虑法律费用、印花税，以及ABSD节省的费用是否超过分离成本。 |
| 4 | 从HDB升级到私人物业 | 在HDB最短持有期（MOP）后升级到私人物业，以从私人市场增长中获益。 | 时机至关重要；确保在最佳时机出售HDB以获得最佳回报。 |
| 5 | 整体出售 | 购买有整体出售潜力的旧公寓，以便出售时获得更高回报。 | 投机性强，需要了解整体出售过程和开发潜力。 |
| 6 | 行政公寓（ECs） | 以较低价格购买行政公寓（ECs），在私有化后（10年）可能增值。 | 资格要求和MOP；考虑未来资本增值的潜力。 |
| 7 | 房地产投资信托（REITs） | 投资房地产投资信托（REITs），无需购买实物物业即可获得房地产敞口。 | 提供多样化；分红取决于REIT管理物业的表现。 |
| 8 | 双钥匙单位 | 拥有双钥匙物业，一处自住，一处出租以获取收入。 | 适合多代同堂或租金收入；双钥匙单位的购买价格较高。 |
| 9 | 翻修出售 | 购买、翻修并出售物业以获取利润。 | 高翻修成本和市场波动；需要翻修专业知识。 |
| 10 | 商业物业 | 投资商业地产如办公室或零售空间以获得更高收益。 | 初期成本和风险较高；通常涉及较长的租赁期和较高的租金收益。 |
购买组屋或私人公寓以获取租金回报和增值
案例 1：购买组屋
在2014年，陈先生和他的妻子在义顺购买了一套转售的四房式组屋，价格为30万新元。2019年，他们在满足了5年的最低居住期（MOP）后，将组屋出租，平均每月租金为1,900新元（自2020年新冠疫情爆发以来，租金显著上涨），接下来的五年内，他们的年租金回报率约为7.5%。
到了2024年，由于义顺及其周边设施完善、交通便利，导致组屋需求上升，而陈先生和他妻子的组屋售价也升至55万新元。因此，他们决定出售组屋。除了租金收入外，他们也获得了25万新元的资本增值。
案例 2：购买公寓
在2013年，李女士以90万新元的价格在巴西立购买了一套两卧室公寓。她以每月2,600新元的价格持续出租，年租金回报率约为3.5%。巴西立是一个发展中的地区，拥有巴西立综合交通枢纽等项目。
到了2023年，随着巴西立整体实施规划的完成，该地区的房价上涨。李女士以115万新元的价格出售了公寓，让李女士得到租金收入外，还获得了25万新元的资本增值。
总结
组屋通常因为价格实惠、设施齐全以及交通便利而需求量大。这种需求往往带来较高的租金回报率和房产增值潜力，尤其是在转售市场上。相比之下，私人公寓价格较高，通常由中上阶层和富裕人士购买，因此租金回报率和房产增值的空间较小，主要是因为它们的初始投资成本更高。
连接马来西亚与新加坡的铁路发展
马来西亚和新加坡之间铁路连接的发展可能会改变房地产需求的动态。由于通勤便利，马来西亚人在新加坡工作，甚至新加坡人可能选择在柔佛生活，同时通勤到新加坡工作。这可能会导致新加坡人的住房需求转移到离柔佛更近的地区。
- 吉隆坡-新加坡高铁（HSR）
预计马来西亚将在2024年底对高铁（HSR）项目做出最终决定。HSR将是一条350公里的铁路，将使吉隆坡与新加坡之间的旅行时间缩短到90分钟。该列车将在马来西亚停靠七个站点——马来西亚市、吉隆坡-布特拉再也、芙蓉、马六甲、麻坡、峇株巴辖和伊斯干达公主——然后到达新加坡的裕廊东。 - 柔佛巴鲁-新加坡RTS链接：
柔佛巴鲁的布基查加站与新加坡的兀兰北站之间的RTS链接正在紧张建设中。它将设有共同的海关、移民和检疫（CIQ）设施，提高跨境旅行的效率。
房子是资产还是负债？这取决于它在你财务中的作用
“一个人的肉是另一个人的毒”这句话表明，对一个人有利的东西可能对另一个人无益。换句话说，对你有效的方法可能对别人无效，反之亦然。房子的概念从最初的基本庇护所发展为现代经济中的有价值的资产和交易品。然而，房子是否是资产或负债，取决于它的使用方式以及它对你财务状况的贡献。理解这些定义及其实际应用对于做出明智的财务决策至关重要。
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